La Société civile de placement immobilier (SCPI)

La SCPI, un atout face à l’ISF

Dans le contexte actuel où les taux de rendement de l’épargne sont relativement bas, il est plus que jamais conseillé de diversifier son patrimoine. Cela nécessite par conséquent d’accepter de sortir du schéma du placement réglementé. Plusieurs possibilités s’offrent alors aux épargnants, notamment dans le domaine de l’immobilier. Cette approche représente de nombreux avantages, tant dans la diversité de l’offre que dans les avantages fiscaux. C’est notamment le cas des parts de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI).

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier permet d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à se porter acquéreur d’un bien immobilier spécifique. Cette formule permet de bénéficier des avantages de l’investissement locatif tout en diversifiant son patrimoine et en diluant les risques de fluctuation de sa valeur. Cette alternative consiste à acquérir des parts d’une SCPI, dont le rôle est entre autres d’investir dans de l’immobilier professionnel, tel que des bureaux ou des locaux commerciaux. Après déduction des charges, la Société Civile de Placement Immobilier redistribue les loyers perçus à ses investisseurs. Outre la diversification patrimoniale, l’acquisition de parts dans une SCPI peut également avoir un avantage lorsque l’on est assujetti à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).

Qui est assujetti à l’ISF ?

Tout détenteur d’un patrimoine excédant une valeur nette de 1,3 million d’euros est soumis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Ce patrimoine taxable est constitué entre autres des biens immobiliers et mobiliers détenus, des valeurs mobilières (titres tels que les actions, les obligations, les Sicav, les Fonds Communs de Placement, etc), des biens détenus en usufruit. Les revenus locatifs, ainsi que les salaires, ne sont pas soumis à cet impôt.

Comment optimiser sa fiscalité ?

Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier en nue-propriété est une alternative qui peut permettre de limiter son imposition à l’ISF. Cette formule permet de bénéficier des avantages liés à la gestion de ses avoirs par une Société Civile de Placement Immobilier; l’investisseur se constitue tout de même un patrimoine, mais il ne récupère la pleine propriété de ses parts qu’au terme d’une période déterminée. Le grand atout de ce type d’investissement est que le détenteur de parts SCPI en nue-propriété ne déclare aucun revenu foncier à ce titre. N’ayant pas la pleine propriété, il ne jouit en effet d’aucun revenu locatif. Il s’agit donc plutôt d’un pari sur le long terme, où l’investisseur mise sur la plus-value potentielle à la revente. La non-perception de revenus locatifs constitue donc en toute logique un avantage fiscal, puisque ceux-ci n’ont pas à être déclarés. Autre avantage et non des moindres: le contribuable détenteur de ce type de parts se voit exonéré d’Impôt de Solidarité sur la Fortune à hauteur de la nue-propriété. En effet, l’administration fiscale considère que la déclaration à l’ISF revient à l’usufruitier, et non au nu-propriétaire. Combinée à l’avantage fiscal lié à la non-perception de revenus fonciers, cette option d’investissement peut donc se révéler payante sur le long terme.

SCPI et défiscalisation, le meilleur atout pour votre argent

Lorsque l’on souhaite investir dans la pierre, on est souvent tenté d’emprunter et de se lancer tête baissée dans l’acquisition d’un bien. Qu’il soit neuf ou à rénover, la démarche est la même et il vous faudra, suite à la mise en location du bien, participer à son administration avec tous les hauts et les bas que la tâche comporte. En cas de pépin, il est parfois délicat de trouver des solutions et c’est là que les problèmes commencent. Savez-vous qu’il existe des moyens moins risqués d’investir dans l’immobilier ? Et en plus de n’avoir pas besoin de recourir à un emprunt? Ces nouveaux moyens vous permettent de profiter de nombreux dispositifs fiscaux et ainsi, en plus de vous faire gagner de l’argent, vous permettent d’en économiser sur votre déclaration fiscale.
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Placement financier : faire le choix de la Société Civile de Placement Immobilier

La SCPI fiscle est un moyen de participer à plusieurs à l’investissement de biens immobiliers. C’est un moyen de mutualiser des ressources permettant ainsi d’acquérir une variété de biens sur lesquels s’appuyer pour générer des revenus. Ainsi, en cas de problème, votre capital étant réparti sur un ensemble de biens, il ne sera que faiblement impacté, ce qui réduit considérablement les risques de perdre votre investissement. De plus, nul besoin ici de recourir à un emprunt, investissez ce que vous pouvez et n’hésitez pas à faire évoluer votre capital au fur et à mesure, en fonction de vos capacités. La Société Civile de Placement Immobilier, ou SCPI fiscale Valofi, est le choix le plus flexible et le plus sûr actuellement pour investir. Cerise sur le gâteau, il est tout à fait possible de choisir une société de placements immobiliers « fiscale » qui vous permet de bénéficier des avantages de certains dispositifs en vigueur.
Il faut comprendre que les programmes de défiscalisation auxquels un propriétaire / investisseur peut avoir droit s’appliquent également à la Société Civile de Placement Immobilier. En effet, l’objectif de ce type de placement est de vous permettre de faire des économies conséquentes sur vos déclarations fiscales en utilisant les dernières lois en vigueur. Ainsi, une bonne connaissance des programmes de défiscalisation en vigueur et de ce qu’ils peuvent vous apporter peut être très intéressante avant d’investir. On peut noter par exemple :
• La loi Malraux
• Le déficit foncier

Les sociétés spécialisées dans le dispositif issu de la loi « Malraux »

La loi Malraux s’intéresse en particulier aux bâtiments anciens à rénover totalement. On est donc sur des biens aux caractéristiques particulières qui se situent bien souvent dans des zones tout aussi particulières comme les centres historiques. On note également que pour pouvoir bénéficier du dispositif dit “Malraux”, le bien acheté et rénové par la SCPI doit être loué pendant 9 ans au minimum. L’avantage premier du dispositif est de pouvoir générer rapidement des revenus liés à la location des biens, mais également de pouvoir bénéficier rapidement du dispositif et des déductions d’impôts associées. L’autre intérêt est de pouvoir faire une plus-value conséquente en mettant à la vente les bâtiments dès que cela est possible.

Les sociétés spécialisées dans le déficit foncier

Ce dispositif de droit commun est l’un des plus simples à mettre en place. L’idée est de considérer qu’il est possible de faire disparaître partiellement ou totalement vos revenus fonciers afin de ne pas être imposé. Le fonctionnement de ce dispositif est simple, il suffit de déduire diverses charges dans la limite d’un plafond imposé par l’administration fiscale (et de reporter le total des charges restantes sur les années suivantes). En investissant dans une SCPI, il ne sera pas nécessaire de vous y connaître, car tout sera fait pour vous en toute transparence et de manière optimisée. Pour conclure, le placement financier par le biais d’une société spécialisée dans le placement immobilier se révèle être très souvent le choix le plus judicieux à faire. La SCPI permet de bénéficier des derniers dispositifs de défiscalisation en vigueur et vous permet de faire des économies conséquentes quand vient l’heure de déclarer ses impôts à l’administration fiscale. Seul l’avenir pourra nous donner raison sur la performance de ce type de placement, mais à ce jour, ils sont les rares à avoir pu affronter la crise économique, ce qui en fait un moyen solide et durable pour investir dans la pierre.

Comment bien investir avec la SCPI ?

Les moyens pour investir dans la pierre sont multiples. Ici, nous vous parlerons du cas de la SCPI dont le dispositif est très intéressant en matière de risque. Nous verrons dans cet article, pourquoi et comment investir dans des sociétés stables et enfin nous aborderons quelques points à ne pas négliger avant de se lancer.

Pourquoi choisir la Société Civile de Placement Immobilier pour investir dans la pierre ?

La Société Civile de Placement Immobilier est un moyen simple de placer votre argent. Alors qu’il est parfois contraignant d’investir dans l’immobilier, notamment parce qu’il est nécessaire de recourir à un emprunt, mais également parce que cela comporte des risques et un grand nombre de contraintes liées à la gestion du ou des biens acquis. D’autres solutions existent. Avec la SCPI, investir dans l’immobilier n’a jamais été aussi simple ! De plus, cela ne nécessite pas de recourir à un emprunt et il est tout à fait possible de commencer à investir de petites sommes pour s’essayer sans crainte. D’autres avantages non négligeables sont également à mentionner comme le fait de mutualiser le risque entre investisseurs, et surtout de le réduire en misant sur un parc immobilierqui peut se composer à la fois de biens destinés à des particuliers comme à des professionnels.

Comment bien investir avec la SCPI ?

Pour bien investir en Société Civile de Placement Immobilier, il est selon nous nécessaire de se poser trois questions. La première concerne la rentabilité de la société. Il faut savoir qu’en moyenne la rentabilité est légèrement inférieure à 5 %. Il est donc intéressant de mettre de côté les sociétés de placement immobilier qui sont en dessous des 5 %. L’ancienneté de la structure est, en second, un paramètre important. En effet, il est légitime de croire qu’une société de placement immobilier ancienne qui de plus, dispose d’un bon taux de rentabilité présente moins de risques qu’une structure récente qui peine à décoller. De plus, une structure ancienne pourra avoir l’avantage de disposer de plus de biens, dans plusieurs pays, limitant ainsi très largement les risques. Enfin, comme indiqué, il faudra s’intéresser au patrimoine de la structure afin de s’assurer que les biens proposés sont entretenus, actifs, et que le patrimoine est le plus varié possible (zones géographiques différentes, types de biens différents, ancienneté des biens différents, etc.)

Quelques conseils avant de se lancer dans l’aventure de la SCPI

Avant de se lancer dans l’aventure, il ne faut en aucun cas hésiter à se renseigner sur le gérant de la Société Civile de Placement Immobilier, que ses objectifs soient les plus clairs possible et qu’il jouisse dans le milieu d’une notoriété certaine. Du côté des finances, il est également intéressant de se renseigner sur les mises de départ possibles afin que celles-ci soient en adéquation avec son budget. De manière générale, il faudra éplucher la liste des entreprises qui marchent et ne pas hésiter à prendre le temps. Des simulateurs sont également disponibles afin de se rendre compte des gains en fonction des sommes à investir. Enfin, il faut également savoir qu’il y a des frais d’entrées parfois non négligeables et une durée d’engagement à prendre en considération. La Société Civile de Placement Immobilier est un bon moyen de se constituer une épargne, quel que soit ses finances. Elle présente un grand nombre d’avantages et finalement très peu de risques si l’on prend la peine de faire son choix en connaissance de cause. Ce type d’investissement qui a su faire face à la crise semble avoir de beaux jours devant lui et risque de devenir la référence incontournable des investisseurs de demain.

Comment reconnaître les meilleures SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier est un mode de placement très en vogue en ce moment et pour cause. Il est potentiellement moins risqué et moins coûteux que l’investissement classique. Il est pourtant nécessaire tout de même de faire attention à bien sélectionner sa SCPI. Certains critères sont à prendre en considération afin de maximiser ses chances de gagner de l’argent ou encore de pouvoir disposer de la défiscalisation Pinel ou du déficit foncier. Dans cet article, nous ferons le point sur les critères indispensables avant de faire votre choix dans l’océan des SCPI.
les meilleures scpi

Société Civile de Placement Immobilier : les critères essentiels

Pour bien choisir sa Société Civile de Placement Immobilier, il est nécessaire de vérifier certaines variables en commençant par les gérants et acteurs aux manettes de la société. Il est important de prendre en considération leur expérience afin de vous assurer de leur compétence pour mener à bien au long terme les investissements immobiliers. D’autres points sont évidemment à prendre en compte comme l’année de naissance de la SCPI ainsi que son parc immobilier et l’évolution de ce parc à long terme. Il est primordial de s’assurer de l’hétérogénéité du parc immobilier qui doit se composer à la fois de bâtiments dédiés aux professionnels, mais aussi de bâtiments à destination des particuliers. Ces biens immobiliers doivent se situer dans des zones géographiques différentes, l’objectif étant de limiter au maximum les risques en cas de problèmes en provenance d’un bien ou encore d’une zone géographique. Enfin, il faudra prendre en compte deux critères que sont le taux de rendement, qui se doit d’être de l’ordre de 5%, et le fait que l’application d’un dispositif de défiscalisation puisse être possible, par exemple, par le biais de la loi Pinel ou encore du déficit foncier, qui permettent parfois de manière considérable de bénéficier d’une déduction de vos impôts sur le long terme.

L’accompagnement est possible pour vous aider à prendre la meilleure décision

Pour aller plus loin, afin de vous aider à prendre la bonne décision quant au choix de la société dans laquelle vous effectuerez votre investissement, il est tout à fait possible de prendre contact avec un expert spécialisé dans ce type de placement. Celui-ci pourra vous accompagner et éplucher l’ensemble des Sociétés Civiles de Placement Immobilier sur le marché afin de vous épargner des recherches et des comparaisons laborieuses. Il lèvera également vos doutes et répondra à vos interrogations afin d’investir dans une SCPI les yeux fermés dans cette nouvelle aventure qui sera pour vous l’une des plus fructueuses de votre vie. Pour ceux qui ne souhaitent pas bénéficier de ce service, ils pourront se tourner vers des plateformes en ligne sur lesquelles les SCPI sont listées : on y retrouve un grand nombre d’informations permettant de faire son choix dans des conditions plus qu’acceptables. L’investissement dans la Société Civile de Placement Immobilier n’aura jamais été aussi simple.

SCPI de rendement : les différentes typologies

Les différentes SCPI de rendement (SCPI pour Société Civile de Placement Immobilier) varient principalement selon la nature des biens acquis.
scpi de rendement

SCPI murs de magasin

Comme son nom l’indique, ce type de SCPI est spécialisé dans la redistribution des revenus résultant de baux commerciaux. Sont concernées les petites et moyennes surfaces, de l’épicerie de pied d’immeuble au petit supermarché. Parmi tous les secteurs d’activité, c’est le commerce qui a le plus contribué à tirer vers le haut les prix immobiliers au cours de la dernière décennie, à égalité avec le secteur résidentiel. La revalorisation des baux commerciaux a évidemment eu un effet bénéfique sur les profits engrangés par les associés possédant des parts au sein des SCPI murs de magasin.

SCPI classiques diversifiées

Ces SCPI reversent les dividendes aux associés à partir des baux souscrits sur différents locaux à usage professionnel, sans restriction géographique ou fonctionnelle des biens concernés. La sélection se fait ici plutôt sur des critères de rentabilité. On trouve par exemple dans les immeubles exploités par les SCPI classiques diversifiées:
• des entrepôts
• des bureaux
• des magasins
• des locaux à usage industriels…
Ces SCPI, les plus sûres de par leur nature même, demeurent idéales pour mettre le pied à l’étrier aux investisseurs, débutant dans l’immobilier financiarisé.

SCPI régionales

Bien que l’Île-de-France constitue un terrain d’élection pour les investissements immobiliers fructueux, des espaces de dynamisme subsistent en province, notamment au sud-ouest. L’intérêt des SCPI régionales est de déceler des opportunités immobilières qui, sans l’analyse poussée des conjonctures locales par les gestionnaires, demeureraient méconnues. Le capital des SCPI dédiées à l’immobilier d’une région donnée est en général assez faible relativement aux autres types de SCPI. C’est pourquoi les dividendes procurés par ces SCPI de rendement ne constituent souvent que des appoints visant à compléter une stratégie plus massive d’achats de parts en SCPI. L’occasion est cependant belle de peser dans l’économie locale en investissant par exemple dans les locaux industriels.

SCPI de plus value

Les SCPI de plus value ne sont généralement pas considérées comme des SCPI de rendementdans le sens où elles ne versent pas à leurs associés les dividendes réguliers (sauf exceptions liées à des reventes immobilières) correspondant aux loyers payés par les locataires. L’intérêt consiste alors pour les gestionnaires à acheter moins cher pour espérer ensuite une revalorisation des biens. Ceux-ci ne sont évidemment pas choisis au hasard, mais sélectionnés pour leur très probable revalorisation. Les logements parisiens, dont les baux sont encore régis par la loi de 1948, très favorable aux locataires, constituent les cibles favorites de ces SCPI. L’extinction de ce statut légal promet en effet de belles revalorisations des loyers dans les années à venir, et donc une augmentation de la valeur des parts afférentes. Le type de SCPI de rendement, la nature des biens immobiliers en jeu, la conjoncture économique, la situation fiscale de l’investisseur… sont quelques-unes des nombreuses variables d’une équation complexe, laquelle impose de prendre conseil auprès d’un professionnel du secteur pour maximiser les profits générés par l’acquisition de parts de SCPI.