SCPI de rendement : les différentes typologies

 

Les différentes SCPI de rendement (SCPI pour Société Civile de Placement Immobilier) varient principalement selon la nature des biens acquis.


SCPI murs de magasin

Comme son nom l’indique, ce type de SCPI est spécialisé dans la redistribution des revenus résultant de baux commerciaux. Sont concernées les petites et moyennes surfaces, de l’épicerie de pied d’immeuble au petit supermarché. Parmi tous les secteurs d’activité, c’est le commerce qui a le plus contribué à tirer vers le haut les prix immobiliers au cours de la dernière décennie, à égalité avec le secteur résidentiel. La revalorisation des baux commerciaux a évidemment eu un effet bénéfique sur les profits engrangés par les associés possédant des parts au sein des SCPI murs de magasin.

SCPI classiques diversifiées

Ces SCPI reversent les dividendes aux associés à partir des baux souscrits sur différents locaux à usage professionnel, sans restriction géographique ou fonctionnelle des biens concernés. La sélection se fait ici plutôt sur des critères de rentabilité. On trouve par exemple dans les immeubles exploités par les SCPI classiques diversifiées:

  • des entrepôts
  • des bureaux
  • des magasins
  • des locaux à usage industriels…

Ces SCPI, les plus sûres de par leur nature même, demeurent idéales pour mettre le pied à l’étrier aux investisseurs, débutant dans l’immobilier financiarisé.

SCPI régionales

Bien que l’Île-de-France constitue un terrain d’élection pour les investissements immobiliers fructueux, des espaces de dynamisme subsistent en province, notamment au sud-ouest. L’intérêt des SCPI régionales est de déceler des opportunités immobilières qui, sans l’analyse poussée des conjonctures locales par les gestionnaires, demeureraient méconnues. Le capital des SCPI dédiées à l’immobilier d’une région donnée est en général assez faible relativement aux autres types de SCPI. C’est pourquoi les dividendes procurés par ces SCPI de rendement ne constituent souvent que des appoints visant à compléter une stratégie plus massive d’achats de parts en SCPI. L’occasion est cependant belle de peser dans l’économie locale en investissant par exemple dans les locaux industriels.

SCPI de plus value

Les SCPI de plus value ne sont généralement pas considérées comme des SCPI de rendement dans le sens où elles ne versent pas à leurs associés les dividendes réguliers (sauf exceptions liées à des reventes immobilières) correspondant aux loyers payés par les locataires. L’intérêt consiste alors pour les gestionnaires à acheter moins cher pour espérer ensuite une revalorisation des biens. Ceux-ci ne sont évidemment pas choisis au hasard, mais sélectionnés pour leur très probable revalorisation. Les logements parisiens, dont les baux sont encore régis par la loi de 1948, très favorable aux locataires, constituent les cibles favorites de ces SCPI. L’extinction de ce statut légal promet en effet de belles revalorisations des loyers dans les années à venir, et donc une augmentation de la valeur des parts afférentes.

Le type de SCPI de rendement, la nature des biens immobiliers en jeu, la conjoncture économique, la situation fiscale de l’investisseur… sont quelques-unes des nombreuses variables d’une équation complexe, laquelle impose de prendre conseil auprès d’un professionnel du secteur pour maximiser les profits générés par l’acquisition de parts de SCPI.